近來，有一種聲音在中國房市上越來越響亮了，就是中國房價根本不存在泡沫，理由有兩條：
第一條：“因為對樓市調(diào)控多年，房價越調(diào)越高，所以不存在泡沫……”
眾所周知，打蛇打七寸。而這些年的樓市調(diào)控措施，幾乎沒有一條是打在高房價的死穴上，這早已成了共識。顯然，這一條理由本身就毫無邏輯可言，也就失去了辯駁的價值！
第二條：“由于供求關(guān)系，因為，造出來的房子都賣掉了，而且好些城市還都在限購。所以，中國房價不存在泡沫。”
對于這一觀點，在此倒是可以好好兒地探討一番。
首先，對人類來說基本有三種不同的需求：
空氣、水和陽光等自然資源，是人類生活的第一需求。如果人類離開空氣，最多只能維持幾分鐘；沒有水的話，最多只能夠支撐幾天；而沒有了陽光的話，世界將是一片漆黑。因此，空氣、水和陽光才是人類真正的“剛需”，它們與價格無關(guān)，所以不存在泡沫一說。而房子，雖然也是人類的生活必需，但“居者有其屋”和“居者擁其屋”的概念有所不同，房子并非一定要買來擁有，才能居住。因此把擁有房子說成是“剛需”，是非常不恰當(dāng)?shù)模?/div>
其次，食品、住房、衣物、醫(yī)療保健、必要的家具、交通工具、家庭保險、以及基礎(chǔ)教育，是人類的基本生活必需品。這些商品在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，其價格一般都是“有效”的，由“供求關(guān)系”這只“看不見的手”來調(diào)節(jié)，自有其合理的價位，的確無泡沫可言。當(dāng)一種商品的價格達(dá)到一定的高度，人們沒有能力購買時，需求就會下降。當(dāng)房子作為商品時，本來也不例外。
但是，當(dāng)房子被人們購買之后，漸漸地遠(yuǎn)離其單純商品的屬性，而被人囤積起來，出現(xiàn)空置房和“房姐”“房哥”等“房氏家族”，以至產(chǎn)生出諸多所謂的“鬼城”，便逐漸演變成另外的功能——一種低買高賣的資產(chǎn)——甚至最佳的投機(jī)炒作工具時，便體現(xiàn)了人性中的追求利潤的第三種貪婪欲望的需求。
可能有人會問何以見得？
因為，單純的商品只是用來消費和使用的，人們不會購買100臺電視機(jī)囤在家里，除非電視機(jī)能低買高賣來盈利；在此必須強(qiáng)調(diào)一點：單純的商品是不會有泡沫的，只有當(dāng)商品轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)之后，比如房子、黃金和股票，才會因炒作而產(chǎn)生泡沫。而那些認(rèn)為因為供求關(guān)系，中國房價不存在泡沫的人，顯然是把房子歸類在單純商品的屬性上了。
在過去的10年里，中國房價大幅飆升，北京平均房價從每平方4500元漲到近來的22000元。如果在10年前的最低點進(jìn)入樓市，在現(xiàn)在的最高點拋掉，那么投資回報率超過380%，也難怪大家會為之瘋狂排隊搶房子了。在這種情況下，無論多少經(jīng)濟(jì)學(xué)家、金融專家指出中國樓市有泡沫，而泡沫早晚必將是會破滅的，都沒人愿意相信。因為大家堅信并預(yù)期，中國的樓市還有上漲空間，可以從中獲利。而恰恰就是這種預(yù)期，使得泡沫越來越大！
其實，一旦大量的房子從單純的商品，異化為資產(chǎn)后，從金融的角度就可很容易地判斷出中國房價是否有泡沫，如，計算出空置房的比例，有一個非常簡單的金融公式：在樓市里，由于房地產(chǎn)是金融衍生品，加上房貸的乘數(shù)效應(yīng)，只要有10%的房子被當(dāng)作資產(chǎn)而空置的話，就會產(chǎn)生10%的泡沫。
另外，用我之前談到的房價收入，以及下篇準(zhǔn)備詳談的房價租售比，都可一目了然——中國房價豈止有泡沫，而且房價的泡沫已經(jīng)大到史無前例！
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