房貸是很多買房人不可避免的話題,而大家知道還貸方式有2種:額本息和等額本金.那么我們就來分析下如何選擇,哪種更適合你.

 

如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式。

 

經常會有人抱怨，選擇了等額本息還款方式比等額本金還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會高出很多。所以，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺自己吃了很大的虧似得。

 

但是，真的是這樣嗎？

 

其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出自己當月應該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同，其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。

 

舉個例子：

 

如果借款100萬，20年還清，年利率6.55%，則月利率為0.5458%。

 

1.假設等額本金，則月還款本金為：100萬/240個月，即每月為4167元；

 

（1）第一個月還款利息為：100萬*0.5458%=5458元，則第一個月的實際還款額為4167+5458=9625元。

 

（2） 第二個月剩余本金為100萬-4167=995833元，則第二個月要還的利息為：

 

995833*0.5458%=5435.26元，則第二個月的實際還款額為4167+5435.26=9602.26元

 

以此類推

 

等額本金下20年共還款約166萬元，共支付利息66萬元。

 

2. 如果是等額本息，借款100萬元，20年還清，年利率6.55%，月利率0.5458%，則每月還款額（含本、息）為7485.2元。

 

（1） 第一個月計算出的利息同樣為5458元，第一個月只歸還了本金7485.2-5458=2027.2元；

 

（2）第二個月計息的基礎是上個月的本金余額，即100萬-2027.2=997972.8元，則第二個月應還的利息是997972.8*0.5458%=5446.94元，即第二個月歸還的本金為7485.2-5446.94=2038.26元。

 

以此類推

 

等額本息下，20年共還款約180萬元，共支付利息80萬元。

 

通過上面的計算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。等額本金與等額本息相比，因為之前月份每個月都比等額本息的還款金額大，所以其實就類似于每個月都有部分提前還款，通過這種每個月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時候專門做一大筆的提 前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因為你每個月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設計要多賺你的利息。

 

利息計算方面

等額本息貸款采用的是復合利率計算。在每期還款的結算時刻，剩余本金所產生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國外，它是公認的適合放貸人利益的貸款方式。

等額本金貸款采用的是簡單利率方式計算利息。在每期還款的結算時刻，它只對剩余的本金(貸款余額)計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計算，而只有本金才作利息計算。

因此，在傳統還款方式下，貸款周期越長，等額本息貸款就要比等額本金貸款產生越多的利息。所以，如果借款人無法調整(或選擇)還款方式的話，貸款周期越長的借款人，越應該選擇等額本金貸款。

兩種貸款的每期還款特點

雖然等額本金貸款能節省很多利息，但等額本金貸款的“缺點”是它的每期還款金額都不同，而且是前期還款金額較重，后期還款金額較輕。這要求借款人的還款能力要適應這種情況。而對于等額本息貸款來講卻沒有這樣的“缺點”，它的每期還款金額都相同。借款人可以比較容易地根據自己還款能力，制定貸款方案。但要注意的是，等額本金貸款的每期還款額雖然不等，但它的每期平均還款金額卻比等額本息貸款低很多。

 

提前還貸需計算

 

　　另外，不同還款方式也決定了提前還貸的劃算與否。比如，已進入還款階段中期、使用等額本息還款法的購房者，由于提前還款是通過減少本金來減少利息支出，如果中期之后提前還款，更多償還的是本金，實際節省的利息有限；又如還款期已達到1/4、使用等額本金還款法的購房者，此時月供的構成中本金已開始多于利息，提前還款也不利于有效節省利息。購房者對此不妨咨詢一些專業人士，進行較為詳細的計算和對比。

 

　　當然，如果一開始就有提前還款的計劃，那么等額本金還款法由于前期還的本金多，所以提前還款時利息的支付就小，在貸款時間相同的條件下，等額本金還款法較為合算。值得注意的是，由于不同銀行對于提前還貸在手續、政策規定上都有所不同，購房者應在貸款初期就對此有所了解，包括是否要繳納一定金額的違約金、需要提前多久申請、有哪些提前還貸方式（如減少利息、縮短時限）等等，再根據自身實際情況做出選擇。

 

所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什么時候有資金的時候適當做些提前還款，同樣能夠達到降低利息支出的效果。