房地產市場實施4年之久的限購政策，在2014年出現松動跡象。

 

繼溫州傳出上報松綁限購的方案后，上證報記者獲悉，長沙、杭州等多個城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。

 

一位資深房地產界人士向記者透露，大約一周前，長沙、杭州等地相繼召開房企溝通會。由當地政府相關部門組織，地方實力房企參加。

 

溝通會上，有關部門向房企透露，一系列促進房地產市場穩定發展的政策正在醞釀。其中包括限購的松綁，以及二套房貸款門檻的降低等。

 

“地方政府是在給開發商打氣，別亂，別急。另外，根據我們的調研，地方經濟實在不怎么樣。穩定住房地產市場，是一些地方政府迫切需要做的。”上述房地產界人士稱。

 

多地松綁限購意愿強

 

上證報記者向杭州市有關企業求證，一家被指參與了溝通會的杭州上市房企董事長在電話中含蓄地表示，“一切以(官方)出來的為準。”對于記者提出二、三線城市的松綁趨勢，該人士稱“毫無疑問”。

 

上海克而瑞機構杭州負責人劉晨光則告訴記者，據多家杭州房地產公司人士透露，除杭州市政府有關部門外，浙江省有關方面近期也召集了房企進行調研和溝通。

 

從各種信息來看，地方松綁限購、響應“雙向調控”的意圖十分迫切。

 

“我們覺得限購一定會松，就看哪個城市首先行動了。另外，即便松綁，也會有很多限制性條款，抑制投資投機性購房的大原則不會變。”劉晨光稱。

 

本輪限購松綁傳聞始于溫州。近日有消息稱，溫州市限購松綁方案已經上報浙江省。實際上，今年全國兩會期間，溫州市委副書記、市長陳金彪曾表示，溫州的資金有很多沉淀在房地產市場，房價一旦出現斷崖式下跌，最后實體企業就會融不到錢。建議國家實行差異化的樓市調控政策。

 

限購政策始于2010年4月。當時，國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求房價上漲過快城市限制家庭購房套數，被業界稱為“限購令”。目前，“限購令”已在40多個城市得到不同程度的落實。

 

限購政策出臺以來，也曾有部分二、三線城市因樓市供給過大，成交低迷而嘗試松綁限購，但在國家宏觀調控的大基調下，多數城市的松綁都被叫停或不了了之。

 

不過，今年全國兩會期間提出的房地產市場“雙向調控”基調，被業界解讀為限購政策或存在松動的空間。根據上證報記者在多個二、三線城市的調研，在地方經濟增長乏力、房地產市場成交低迷等多重壓力下，目前地方松綁限購的意愿較為強烈。

 

松綁能否拉動地方樓市

 

目前市場較為關注的另一個問題是，限購松綁到底能對二、三線樓市起到多大促進作用？

 

“我們預測，杭州若松綁限購，可能會在兩個月時間里，有效拉動一批需求入市。但兩三個月后，估計就沒啥作用了。”一位杭州房地產界人士稱。

 

業內人士介紹，2009年左右，杭州樓市投資比例在40%左右。此后一系列去投資化的調控政策出臺，杭州目前樓市純投資客已經很少。而在2010年至2012年期間被壓抑的改善性需求，在2012年底部分樓盤降價促銷后曾出現集中入市。2012至2013年杭州樓市熱銷，就是上一輪被壓抑的剛性和改善性需求入市的結果。目前，杭州樓市整體需求已顯疲態。在此情況下，業內人士稱，限購松綁對購房者心理的影響可能會多一些，但受實際需求不足的影響，其拉動作用有限。

 

一些來自三線城市的開發商也持類似觀點。一家哈爾濱大型房企的負責人說，一旦哈爾濱限購松綁，房企會在剛開始的幾個月積極“搶收”，但后續需求不足的問題仍難以回避。“很多新城供給確實太大了。就是放開買，又有多少人需要呢？”該負責人稱。

 

和限購松綁相比，業內人士似乎更看重二套房信貸政策調整可能給市場帶來的拉動作用。“因為二套房是改善性需求，一些城市現在二套房貸款的首付比例高達七成，這嚴重影響了入市能力。如果這個門檻降低，或將更長久地拉動樓市成交量。”劉晨光說。

 

根據中國指數研究院數據，目前全國多個地方樓市已進入調整階段。今年3月，全國百城住宅平均價格環比上漲0.38%，是2012年6月以來連續第22個月環比上漲，但漲幅繼續縮小。從漲跌城市個數看，63個城市環比上漲，37個城市環比下跌。

 

專家認為，房價漲幅收窄和下跌城市數量的增加，是樓市進入調整階段的重要指標。而在樓市“雙向調控”的大思路下，限購政策可能存在一定的松動空間，但總體來看，樓市去投資化的大方向不會改變。