大佬們的視角

 

2013年，在限購十周年這一具有歷史意義的時間節(jié)點上，卻又一次成就了房地產(chǎn)市場的“黃金時代”。

 

1月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》顯示，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積665572萬平方米、商品房銷售面積130551萬平方米……各項數(shù)據(jù)的全面飄紅均成為2013年房地產(chǎn)市場火爆最有力的見證。

 

其實，全面“爆表”不光只有量，還有價，而最有力的佐證就是全國近70個大中城市房價連續(xù)18個月呈上漲趨勢。而北京2013年最后一個月的房價同比漲幅達(dá)到了20.6%。

 

面對如此市場熱度，地方政府、開發(fā)商、銀行甚至房產(chǎn)中介，每一個參與者都收獲頗豐。

 

但如今，對于2014年房地產(chǎn)市場走勢，就連一些房地產(chǎn)大佬也感覺有些“燙手”而需要降溫了。

 

作為行業(yè)內(nèi)有名的大炮，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)一改往日力挺的姿態(tài)，甚至開始表現(xiàn)出一些擔(dān)憂。

 

在上月下旬的某頒獎禮上任志強(qiáng)曾表示，房地產(chǎn)行業(yè)去年年初的高增長到后來已經(jīng)變成持續(xù)下降的趨勢，這個趨勢還會繼續(xù)。雖然其仍堅持房地產(chǎn)行業(yè)上漲的趨勢不變的觀點，但也同時認(rèn)為，開發(fā)商如果仍然認(rèn)為會和2013年一樣保持高速增長的趨勢，會是非常危險的事情。

 

此外，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林也在春節(jié)前認(rèn)為，2014年房價不一定會全面上漲。因為現(xiàn)在很多二線城市供應(yīng)量過剩，房子已經(jīng)出現(xiàn)賣不動的跡象。而即使是熱點城市，2014年房價漲速也一定會趨緩，因為流動性一收緊，房地產(chǎn)獲得的資金就減少。

 

而在行業(yè)大腕的眾多言論之中，也不乏驚世駭俗之語。被經(jīng)濟(jì)界戲稱為“空軍一號”的獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家和金融投資顧問謝國忠認(rèn)為，國內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫正在破滅，2014年房價會下跌50%。其結(jié)合社會老齡化以及中國特色來證明其論點，聽起來也有幾分道理。

 

全面趨穩(wěn)已成業(yè)內(nèi)共識

 

雖然謝國忠的觀點有些激進(jìn)，但如今來看，房地產(chǎn)市場將在馬年趨穩(wěn)似乎已經(jīng)成了業(yè)內(nèi)共識。

 

全國房地產(chǎn)商會在1月末發(fā)布的《2013-2014年度中國房地產(chǎn)市場報告》中指出，今年我國房地產(chǎn)市場供給將會增加，在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長背景下，房地產(chǎn)需求將保持平穩(wěn)，房價漲幅將進(jìn)一步回落，全年走勢呈現(xiàn)前高后低態(tài)勢，房價總體保持基本平穩(wěn)。

 

值得一提的是，報告指出，綜合考慮當(dāng)前庫存水平與未來需求放緩影響，預(yù)計今年房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資增速將低于去年。

 

而國家發(fā)改委投資所副所長汪文祥在分析原因時表示，銀行收緊按揭貸款，這將影響購買力。同時，三四線城市房價上漲存在分化，有些城市房價上漲動力在減弱，再加上消化存量，整個房地產(chǎn)價格將先揚(yáng)后抑。

 

而在政策層面，分析人士認(rèn)為，十八屆三中全會以后，用市場的手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的思路已被確立，并且轉(zhuǎn)向“長效機(jī)制”的思路也十分明顯。

 

不過，長效機(jī)制的建立和鋪開需要時間，限購政策取消一蹴而就也會引爆危機(jī)，較長一段時間的“過渡期”是必須的。

 

而在過渡期內(nèi)，目前的樓市調(diào)控難以放松，但市場手段將更多得到支持，調(diào)控或呈現(xiàn)表面松實質(zhì)緊的狀態(tài)。

 

除調(diào)控影響外，對房地產(chǎn)市場起決定性作用的資金面也面臨重要變數(shù)。

 

2013年12月中旬，美聯(lián)儲宣布從今年1月起，將每月850億美元的購債規(guī)模縮減100億美元至每月750億美元。

 

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，QE退出將給房企海外融資帶來很大難度，這將導(dǎo)致房企的融資成本和匯率風(fēng)險大大增加。房企在海外融資的難度將加大，可能被迫拋售房產(chǎn)以應(yīng)對流動性危機(jī)，而大量賣房就會增加市場供給，從而迫使房地產(chǎn)價格下降。

 

其實對于房價，與人打賭從未有過敗績的任志強(qiáng)的話似乎很有代表性也更為實際，他認(rèn)為2014年房價總的趨勢是看漲的，但是增幅放緩，有可能從兩位數(shù)降到一位數(shù)。